基本案情 

1990年，被告与两原告因私房动迁，分别分得402室和203室两套公房。嗣后，被告与两原告分别购买并取得了两套公房的产权。

2000年，被告一家迁居岳母家中生活，402室闲置。之后，两原告从203室搬入402室，203室对外出租。

2001年，两原告将其所有的203室出售给案外人X、W，房屋总价为89500元。

2002年，被告另行购得宝山X村两处房产，房屋总价为25万元。

2013年，两原告因身体原因不便攀爬楼梯，从402室搬出，借住其女儿L一楼的102室房屋。402室房屋由L对外签订租赁合同进行出租，所得租金用于补贴两原告日常生活。

2016年，L为置换新房，考虑将两原告居住的102室房屋出售。被告建议L保留102室房屋继续让两原告居住，自己将402室房屋卖出，所得房款150万元借给L买房，待二老百年之后L可自行处置一楼的房产，无论房屋是否增值，L都只需归还150万元。针对此事，被告特地写下承诺书。

两原告认为，402室房屋实际上系其所有的房屋，因此向法院提起诉讼，请求法院依法确认其为402室房屋的房地产权利人。

一审阶段 

两原告大S、Z认为： 

其为402室房屋实际所有权人，其与被告已交换402室、203室房屋产权。2001年因被告急需用钱，经家庭协商一致，两原告与被告交换房屋产权，被告将203室房屋出售，房款全部归被告所有，并且被告一人办理了203室房屋出售的全部手续。由于房屋拆迁时1万元左右的动迁款给了被告，因此双方交换房屋时没有额外支付房屋面积的差价。之后，两原告从203室房屋搬入了402室房屋，户口也随之迁出。考虑到与被告的父母子女关系，402室房屋一直未办理更名手续。

两原告申请传唤证人M出庭作证，证人M当庭陈述：

其和两原告是老邻居。十几年前，两原告不住203室了，有次偶遇，M问原告怎么看不见她了，原告对M说她与儿子房子调换了。

上海博拓律师事务所代表被告小S答辩称： 

两原告无直接证据证明双方进行了房屋交换。

1、原被告是家庭，父母住子女的房屋不发生权利变更。房屋租赁合同不是两原告所签，而是由L签订，并不能证明两原告是房屋产权人，其推理不符常理及法律规定。

2、原告称双方交换有证人证言证明，但证言仅是听说，是传来证据，听说的内容也比较简单，老年人的语境“调换房子”有很多意思，有可能是买卖的“换”，也可能是地理位置的“换”。所以两原告无直接证据证明双方已交换房屋。

上海市宝山区人民法院认为： 

鉴于本案中原被告之间系父母子女的特殊近亲属关系，在认定相关法律关系和法律事实的过程中不能简单比照和适用一般公开市场的交易模式和规则，应根据案件具体情况，全面、客观地审核双方举证和陈述，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

1、房屋的来源系两原告原所有的私房动迁，取得203室及402室两套公房，嗣后分别由原告、被告将售后公房的产权购买下来。

2、在2001年203室房屋出售之后，原告就一直占有使用402室房屋，之后委托小女儿出租，所得收益补偿原告的生活费。而203室房屋出售后，被告随即另行购买了宝山X村的两处房屋，故原告所述203室房屋购房款由被告取得并用于支付房款，符合一般日常生活经验。对上述事实，在本院明确要求被告本人到庭予以核实的情况下，被告仍不到庭，应对此承担不利的法律后果。

3、鉴于原被告是父母子女关系，在双方调换房屋后，原告未及时办理房地产权利的变更手续并不违背一般生活惯例，尽管双方对房屋交换产权没有书面协议，但从原被告双方对房屋的交换居住使用、402室房屋租金用途、被告自行书写的承诺书、再结合证人证言，原告主张402室房屋的房地产权利，具有较高可能性和合理性，本院予以采信。

4、在203室房屋出售之后，原告名下再无他处产权房屋，如果402室房屋仍归被告所有，亦严重违背公平、合理的基本民法原则。

一审判决如下： 

二审阶段 

小S不服上海市宝山区人民法院的一审判决，委托上海金英律师事务所提起上诉。

上海金英律师事务所代表上诉人小S认为： 

1、一审法院适用法律错误。本案的案由为所有权确认纠纷，应适用我国《物权法》的有关规定。即使当事人双方为父母子女关系，也不能突破法定的物权公示原则。一审法院在有明确法律规定的情况下适用公平、合理的基础民法原则，显然不符合该原则的适用情形。

双方当事人之间不存在交换房屋产权的事实，即使两被上诉人主张的上述交换行为成立，也是通过交易，即债权行为取得，亦应登记才成立，两被上诉人依法仅享有登记请求权而非物权，一审法院不应作出确权判决。

2、一审法院对于本案几个重要事实认定不清或错误。

（1）上诉人取得402室房屋所有权的经过：

90年代初，上诉人与被上诉人作为两户家庭，分别获得动迁安置。2000年3月，上诉人自行出资依法购置了该房屋的产权。

（2）两被上诉人从203室搬入402室以及出售203室房屋的原因：

上诉人一家因子女读书问题迁居岳母处，之后将空置的、比两被上诉人原居住的203室更宽敞的402室房屋，交由两被上诉人使用，203室房屋对外出租，租金供两被上诉人日常开销，双方并非交换房屋。后因203室租客引发了诸多矛盾，上诉人无暇处理，经两被上诉人同意后出售，所得价款89000余元亦供二老使用，同时上诉人还花费60000余元，为被上诉人购置了墓地。

一审法院在没有客观证据证实下，仅凭当事人陈述便轻易认定“203室房屋出售后，被告随即另行购买了宝山X村的两处房产，故原告所述203室房屋购房款由被告取得并用于支付房款，符合一般的生活经验”，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定。

（3）2002年上诉人购房价款的来源：

上诉人购置宝山X村二处房产，共计花费25万元，购房款源自两部分：一是上诉人银行贷款15万元；二是上诉人岳母将其名下房屋出售后得款12万元。上诉人并未使用两被上诉人名下203室房屋的出售款项，一审法院认定的“203室房屋购房款由被告取得并用于支付房款”纯属子虚乌有。

（4）402室房屋的使用、租赁情况：

自两被上诉人入住402室后，日常的管理、修缮都是由上诉人负责。后因两被上诉人搬出，要居住使用L名下的102室房屋，故上诉人同意由L将402室房屋出租，便于将收取的租金用于被上诉人的日常开销，L仅负责收取租金，系争房屋的其他管理均由上诉人负责。一审法院认定的“2001年203室房屋出售以后，原告就一直占有使用402室房屋，之后委托小女儿出租”与事实不符。

（5）L的身份：

L已过继给他人，并更改了姓名，同他人形成了拟制血亲法律关系，其与两被上诉人之间的权利和义务关系，已因收养关系成立而消除。故一审法院认定L仍作为两被上诉人的子女身份，行使特定的民事权利和义务，系认定错误。

（6）上诉人写承诺书的原因：

因两被上诉人年事已高，上下楼不方便，故2012年年底与L协商入住102室房屋，为此上诉人出资2万余元对该房进行装修。后因L户籍所在他处的房产动拆迁，获得一笔补偿款，故其想将该补偿款与102室房屋出售后得款，合并另行购房，但影响了被上诉人的居住安排，故上诉人表示愿将402室房屋按市场价出售得款约150万元借给L购房，继续由两被上诉人居住使用102室房屋。老人百年后，L可将102室房屋再行出售，上诉人仅要求无息收回出借的上述150万元即可。L对此计划表示认可，但担心上诉人不会将402室出售所得的150万元给她或者上诉人之后会向其主张一楼房产在将来出售时的全部价款，为此，上诉人出具了《保证书》作为承诺。一审法院认为上诉人自行书写的承诺书可用以证明“交换房屋产权”，系认定错误。

（7）上诉人未参与一审庭审的原因：

由于上诉人在原审法院开庭审理当日，被确诊垂体良性肿瘤且椎间盘突出反复不适治疗中，故无法参与原审法院的开庭审理，并非恶意拒绝到庭。

据此，上诉人认为其作为两被上诉人之子，唯一男丁，无论是当初提议二老入住系争房屋，协助办理203室房屋的出售，还是协商入住102室房屋，多年来一直尽善尽孝，家庭内部从未发生过矛盾。上诉人切实履行了赡养老人的义务，并仍将继续履行好赡养老人的义务。但是一审法院却凭一面之词，无任何客观证据的情况下，草率认定系争房屋权属归于对方，显不顾上诉人多年来照料二老的一片孝心，故上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销，并改判驳回两被上诉人的原审诉讼请求。

两被上诉人大S、Z辩称： 

1、由于203室房屋出售时间与上诉人购买宝山X村两套房产的时间相差不大，应认定为用203室房屋购买了宝山X村的房产。

2、虽然L送养给了姑妈，但其确系两被上诉人的亲生女儿，且一直用自己房屋照顾二老居住生活，尽了赡养义务。系争房屋原一直由两被上诉人使用，后由L代为出租、收租。上诉人递交的L的身份户籍证明是事实，但与本案无关。

上海市第二中级人民法院认为： 

1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现系争房屋的权利人经依法登记为上诉人小S，作为该不动产的所有人，上诉人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人将系争房屋交由两被上诉人居住使用，或交由L对外出租收取租金等，均系产权人依法行使其所享有的物权权利的范围。

2、两被上诉人坚持认为其名下203室房屋出售后，由上诉人将收到的房款，用于支付上诉人自己另行购置的宝山X村房产中，因证据不足，且与事实不符，本院难以采信。即使203室房屋出售款在上诉人处，亦系债权范畴，两被上诉人并不当然取得上诉人名下的房产相应的物权权利。故两被上诉人以其相识的证人证言等，认为其与上诉人之间就203室房屋与系争房屋之间达成了房屋交换的意思表示一致，显缺乏足够的证据印证，且上诉人亦不认可。而且，两被上诉人出示的上诉人签署的《保证书》，亦无上诉人明确放弃系争房屋相应权利的表示。因此，根据谁主张、谁举证的原则，两被上诉人要求确认其为系争房屋的房地产权人，应承担充分的举证责任，否则承担举证不利的后果。

3、自203室房屋出售以来，两被上诉人并无证据证明，上诉人未履行其应尽的赡养义务，且无论本案的处理结果如何，上诉人明确表示其仍将继续履行好自己赡养老人的义务。

4、鉴于上诉人在原审法院审理中，未及时将其不能参加审理的相关情况通告法院、履行自己的诉讼义务，导致原审判决有误，上诉人应承担相应的责任，故本院对于原审法院决定的一审案件受理费，不再变更。

二审判决如下： 

再审阶段 

两被上诉人不服上海市第二中级人民法院的二审判决，于2017年7月28日提出再审申请。

再审申请人大S、Z认为：

1、二审法院违法认定新证据，在查明事实没有变化的情况下，错误改判。被申请人在一审中没有提交任何证据材料，在二审中违法提交新证据，并在申请人明确指出这不属于新证据，不予质证的情况下，二审法院全部予以采纳。而且被申请人在二审中提交的证据材料，无法证明案件事实，和本案根本没有关联。

2、二审法院用《物权法》来判决是错误的。《物权法》颁布时间为2006年，本案中房屋交换、购买、付款等行为均发生于2001年，远早于《物权法》出台之前，明显不应适用《物权法》的规定。

3、原审认定的事实有误，根据申请人提交的证据，可以证明双方当事人换房的事实成立，法院应对此予以确认。

上海金英律师事务所代表再审被申请人小S答辩称： 

1、申请人关于被申请人在二审中所提交的证据的效力认知是完全错误的。首先，被申请人在二审中提交的证据的性质是针对一审判决所认定错误事实提出的反驳证据，并非“逾期提交证据”。退一步说，暂且不论被申请人所提交的证据的性质，被申请人二审提供的证据被采纳也是有法律依据的。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 的规定，被申请人非因故意或重大过失导致逾期提交证据，且该证据与案件基本事实息息相关，二审法院也应当采纳该证据。

2、本案系争房屋理应适用《物权法》的规定。首先，我国《物权法》在2007年10月1日开始实施。暂且不论双方在2001年进行“交换房屋产权”事宜的真假，若双方在《物权法》施行前未完成房屋所有权的变更，《物权法》施行后也须依法完成变更登记以实现物权变动效果。因此系争房屋当然适用《物权法》。《物权法》适用至今的十余年时间里，双方理应有很多次机会去完成产权变更，双方却未曾进行变更登记。申请人仅以“交换房屋产权”的事宜发生时《物权法》尚未颁布为由，主张未办理产权变更的合法性，以此对抗物权公示原则，是于法不符、毫无根据的。

退一步说，即使在双方进行“交换房屋产权”的2001年不适用《物权法》，但产权登记的事项也并非2007年才开始适用的。1988年上海市房产管理局、上海市房产登记发证办公室制定了《上海市城镇房屋产权登记暂行办法》。该办法第四条第三款中规定“私人房屋及其他房屋，由所有权人申请登记。”同时，该办法第五条第2款中明确规定“总登记后，凡产权、房屋建筑状况等变动，应按下列规定申请登记：（1）移转登记：因买卖、赠与、继承、分析、合并、更名、交换、调拨、投资等所有权移转时，应自移转发生之日起六个月内申请移转登记……”可见，自1988年起，上海就有了房屋所有权变更登记的具体规则。申请人曾办理过203室的出售事宜，其理应知晓产权变更须完成变更登记手续。因此，若真如申请人所述，双方发生了“房屋产权交换”，即使是尚未适用《物权法》的2001年，双方也应进行系争房屋的产权变更。

3、关于是否存在“交换房屋产权”的事实。申请人一直声称在2001年与被申请人发生“房屋产权交换”。根据《民事诉讼法》以及《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，申请人应提供证据证明双方曾约定“交换房屋产权”。而申请人只提供了邻居M出庭的证人证言。首先，根据该证人证言，根本无法得出“调换房子”等同于“调换产权”的结论。其次，证人本身就是从申请人处“听说”，属于传闻证据，该证人证言效力较低。申请人所提供的证据根本不足以证明“房屋产权交换”。

上海市第二中级人民法院认为： 

二审审理程序符合法律规定。关于系争房屋，现依法登记的权利人为小S。作为该不动产的所有人，被申请人对系争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被申请人将系争房屋交由申请人居住使用，或交由L对外出租收取租金等，均系产权人依法行使其所享有的物权权利的范围。因申请人要求确认其二人是系争房屋房地产权利人的诉讼请求的依据不足，二审予以驳回，于法有据，并无不当。

再审判决如下：